一、《辦法》起草背景

　　我市于2015年1月起推行商品房預售資金監管制度，對保護購房人合法權益，維護我市房地產市場穩定發揮了重要作用；2021年4月進行了修訂，重點從保障監管資金優先用于工程建設、按照信用等級對房地產開發企業實施差別化監管、引入商業銀行保函等額替代監管資金等方面實現了優化，進一步保障了項目建設竣工、提升了優質房企資金使用效率，發揮了良好的政策作用。

　　但近年來房地產市場形勢急劇變化，房地產開發企業尤其是民營房企集團層面的資金狀況持續緊張，因房企集團頻頻爆雷導致購房者信心不足而銷售回款緩慢的情況未有改善，房地產開發企業及開發項目面臨空前困難，在此背景下，我市預售資金監管政策還需進一步優化提升，最大限度統籌考慮資金監管與保障項目建設竣工、企業經營發展之間的關系，維護購房者合法權益，促進我市房地產市場健康穩定發展。

　　此外，2022年住建部等三部委發布了《關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號，以下簡稱《意見》），對預售資金監管提出了明確的要求。對照要求，現行規定大多數是一致的，但在監管銀行招標確定、進一步明確監管銀行責任等方面仍需要完善。

　　綜合上述因素，需要制定新的預售資金監管政策。

　　二、《方案》重點內容

　　《辦法》共有九章三十二條，包括總則、監管部門和實施機構、監管銀行、監管賬戶、監管額度、資金收存和撥付、應急機制、監督管理及附則等，涵蓋了預售資金監管各個方面，在保留原本政策優勢的基礎上，進一步優化升級。

　　（一）基本框架保持不變。一是監管模式不變，繼續延續“政府監管，銀行配合”，房地產開發企業、銀行、實施機構三方監管協議的模式。二是監管重點不變，主要是嚴格監管用于工程建設的預售資金。三是基本做法不變，按棟建立監管額度資金池和動態調整資金池留存比例。四是持續改善營商環境的理念不變，現有監管辦法中支持優質企業在錫經營的措施只作優化不作刪減，如優質企業可以申請降低監管額度和使用銀行保函替代監管額度等條款。

　　（二）進一步明確監管責任。《辦法》細化明確了監管部門、實施機構和監管銀行各自職責和工作要求，監管部門間建立聯動工作機制，實施機構按照分類分檔、動態調整原則加強對重點項目監管，監管銀行要依法依規履行監管職責和監管協議。

　　（三）調整監管銀行確定方式。嚴格按照《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》中通過公開招標方式確定監管銀行的工作要求，明確了公開招標的實施單位、招標對象、服務期限、對外公示等。實施招標制度可進一步規范監管銀行行為。

　　（四）探索建立應急機制。針對當下房地產領域存在的風險，結合部分問題樓盤處置的地方經驗，進一步形成制度化、規范化的政策措施。因不可抗力造成項目生產經營困難的，需要提前使用監管資金化解穩定風險的，以及處置停工、爛尾等問題樓盤的三類情況，分別明確了應急措施，有利于推動我市房地產市場風險化解。

　　（五）探索差異化監管措施。主要是對沒有存續開發貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權質押等低風險項目，進一步降低監管額度，優先支持低杠桿、低風險、優質房地產企業發展。

　　（六）適時關注可能存在的抽逃開發貸風險。對《辦法》實施后開工建設的項目，通過共享商業銀行的開發貸發放信息，使得發放的監管資金和開發貸款資金總額不超過合理支出額度，倒逼開發企業將開發貸款優先用于施工建設，保障項目建設資金。

來源：無錫市人民政府