關(guān)于制定《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例修正案（草案）》的說明

　　我受市政府委托，現(xiàn)對(duì)《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例修正案（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《修正案（草案）》）作如下說明：

　　一、制定《條例（草案）》的必要性

　　2015年9月，《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）頒布施行。《條例》實(shí)施以來，在加快構(gòu)建物業(yè)服務(wù)體系，健全物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管模式，完善物業(yè)管理工作機(jī)制等方面取得了一定的成效。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我市物業(yè)管理也存在著一些新情況：一是《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)物業(yè)小區(qū)相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定等作出了規(guī)定，依據(jù)民法典和省物業(yè)條例等上位法的規(guī)定，需要對(duì)《條例》相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修改；二是《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)〔2017〕7號(hào)）取消了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)要求，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管方式發(fā)生了改變，物業(yè)監(jiān)督管理手段需要進(jìn)一步完善；三是近年來物業(yè)管理新問題和矛盾不斷出現(xiàn)，困擾了行業(yè)發(fā)展，影響了群眾的滿意度，要求立法修訂呼聲越來越高，期盼通過修訂條例進(jìn)一步規(guī)范各方關(guān)系，解決新的矛盾。因此，修改《條例》非常必要。

　　二、制定《修正案（草案）》的主要依據(jù)和過程

　　《修正案（草案）》主要依據(jù)了《中華人民共和國(guó)民法典》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》等法律法規(guī)和有關(guān)文件，參考了北京、上海、廣州、揚(yáng)州等地物業(yè)管理立法的實(shí)踐。

　　根據(jù)2021年市人大常委會(huì)立法計(jì)劃安排，2020年12月，市住建局成立了立法起草小組，在市人大常委會(huì)有關(guān)工委、市司法局的提前介入下，開展了《條例》的起草工作。市住建局在深入調(diào)研、專家論證、書面征求意見、開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、反復(fù)研討與修改的基礎(chǔ)上，形成了《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例修正案（送審稿）》（以下簡(jiǎn)稱《條例（送審稿）》）。《條例（送審稿）》報(bào)政府后，市司法局根據(jù)立法程序，書面征求了市政協(xié)、市監(jiān)委、市中級(jí)人民法院、市檢察院、市委政法委、市（縣）區(qū)人民政府、有關(guān)部門、市政府立法聯(lián)系點(diǎn)的意見，同時(shí)在市司法局網(wǎng)站、微博微信等新媒體上公布全文，公開征求社會(huì)意見。召開了專家論證會(huì)，赴錫山區(qū)開展了基層立法調(diào)研。在此基礎(chǔ)上，市司法局會(huì)同市人大常委會(huì)有關(guān)工委、市住建局進(jìn)行多次會(huì)商、論證和修改，并征求市政府領(lǐng)導(dǎo)意見，經(jīng)市政府106次常務(wù)會(huì)議審議，形成了現(xiàn)在的《修正案（草案）》。

　　三、《修正案（草案）》主要內(nèi)容

　　《修正案（草案）》共九章七十條，修改的主要內(nèi)容包括街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的管理要求，物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)管，共建共治共享物業(yè)治理體系等。

　　（一）關(guān)于強(qiáng)化屬地街道職責(zé)

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）是最基層的政府部門，直接負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)人民群眾日常糾紛、處理人民群眾各項(xiàng)基層事務(wù)，充分發(fā)揮基層政府部門作用，有助于物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)得到及時(shí)、有效解決。對(duì)此，《修正案（草案）》一是進(jìn)一步明確了屬地街道在物業(yè)管理活動(dòng)中的指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，特別是對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作；二是加強(qiáng)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)，明確了突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合；三是明確了物業(yè)管理委員會(huì)任期一般不超過三年，期滿仍未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　（二）關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的規(guī)范調(diào)整

　　《修正案（草案）》一是依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，刪除了涉及籌備組成員資格和業(yè)主委員會(huì)資格的設(shè)定條件，為彌補(bǔ)對(duì)業(yè)委會(huì)籌備組成員、業(yè)委會(huì)委員監(jiān)督管理的影響，《修正案（草案）》明確業(yè)委會(huì)籌備組業(yè)主候選人、業(yè)委會(huì)委員候選人由社區(qū)黨組織推薦、社區(qū)居（村）民委員會(huì)推薦、業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生，同時(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的相關(guān)行為作出了規(guī)范；二是規(guī)范業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)管理制度，明確了業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立公開透明的財(cái)務(wù)管理制度并進(jìn)行審計(jì)，對(duì)于拒絕審計(jì)的，屬地街道可以代為委托審計(jì)；三是依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的規(guī)定，在緊急情況下，需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，直接由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法提出申請(qǐng)，刪除了業(yè)主個(gè)人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理委員會(huì)和社區(qū)居（村）民委員會(huì)作為應(yīng)急維修資金申請(qǐng)人的內(nèi)容，同時(shí)為了便于操作，增加了沒有建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)時(shí)，可以由街道組織代為維修，經(jīng)縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　（三）關(guān)于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)管

　　《修正案（草案）》一是明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示包含秩序管理、設(shè)備維護(hù)、公共能耗費(fèi)用分?jǐn)偟葍?nèi)容的服務(wù)報(bào)告；二是對(duì)物業(yè)企業(yè)將項(xiàng)目的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人和強(qiáng)行交接引發(fā)矛盾的行為進(jìn)行嚴(yán)格禁止和監(jiān)管；三是明確將物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)及出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息等行為納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)。

　　（四）關(guān)于共建共治共享物業(yè)治理體系

　　近年來，物業(yè)服務(wù)管理糾紛不斷增多，物業(yè)糾紛涉及人多、面廣、易激化、易突發(fā)群體事件、影響居民正常生活秩序，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，《修正案（草案）》一是規(guī)定“建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)組織在社區(qū)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用”，完善共建共治共享的社會(huì)治理體系；二是明確了要發(fā)揮人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的多元調(diào)處化解機(jī)制，加強(qiáng)糾紛化解。

　　以上說明和《修正案（草案）》，請(qǐng)予審議。

來源：無錫市司法局